——建房纠纷僵持六年,法庭+司法所现场化干戈
2022年4月19日,马某家“发霉”了六年的漏水别墅终于可以翻修了,而阮某日思夜想的建房劳务费终于拿到手了。司法所里,马某和阮某两家人对辛苦了一天的法官和人民调解员深深鞠躬致谢。
案情回访
2016年,马某与阮某口头达成建房协议,马某将房屋以包工不包料的方式承包给阮某修建,从设计、施工到主要装修,全部由阮某负责。一开始,阮、马两家关系很和谐,马某一家对阮某的设计、修建非常满意,觉得阮某是个有品位的“包工头”,房子虽修建在农村,但妥妥的别墅,外观高端大气,内设实用方便。阮某也觉得马某一家很亲和,在马某家乔迁第一天还送了一个大红包。可好景不长,马某家的别墅很快发现漏水严重,阮某重新做了防水也不起作用。还没有过一个雨季,马某房屋便开始发霉,墙体开始起泡、掉灰了。一来二去,曾经亲密的两家人开始争吵不断。就这样,马某一家在“发了霉”的别墅里住了六年,阮某的建房尾款39000余元也一直没有结果。
(图为法官到马某家进行现场勘查)
法官+人民调解员=纠纷当场化解
2022年4月初阮某起诉马某索要建房尾款,阮某接到法官电话后,一家人怒气冲冲地到法庭“诉苦”。法官第一次组织双方在法庭调解时,阮、马两家剑拔弩张,调解现场几乎无法控制。法官深知,马某房屋确实存在修复损失,但阮某的建房尾款也不能再拖下去了。但本案如果启动司法鉴定程序,高昂的鉴定费对双方当事人都会产生不小的负担。
法官深知,农村建房案件当事人举证困难,不能一判了之。为了彻底解决纠纷,法官决定现场勘查。看着法官对房屋勘查的认真和耐心,马某一家的态度出现缓和。而在乡司法所里,人民调解员已经做了阮某两个多小时的思想疏导,阮某也表示冲着调解员的“面子”,同意让步调解。
(图为法官+人民调解员在司法所组织双方当事人调解)
最终,在法官和人民调解员的共同努力下,双方当事人达成《人民调解协议》,阮某让步一部分尾款作为房屋修复费,马某一家当场支付建房尾款25000元。为了确保今后马、阮两家不再起纷争,法庭当日对《人民调解协议》做出司法确认裁定。
(图为被告当场支付尾款)
法官释法
“徒法不足以自行”。在农村房屋建设案件中,通常双方只是达成口头协议,或者是简单约定工期、付款方式、施工范围的粗放型书面合同,对于施工的细节方面往往没有规定,特别是出现违约后的救济完全没有约定,这也造成实际审理案件时,当事人打嘴仗的现象尤其严重。通常是房主以质量不符合要求拒绝给付工程款,但要查证房屋是否存在质量问题、修复费用得多少,就必须经过专业的司法鉴定。而司法实践中,专业鉴定机构少且鉴定费用高昂,有的案件鉴定费还远超工程尾款。故而法官不能“坐堂办案”,简单粗暴的认定没有鉴定意见就是当事人举证不能。
化解农村建房合同纠纷,要利用当事人间地缘关系紧密等因素打“情感牌”,重视公序良俗的运用,以调解为主,判决为辅。在充分调查了解案情的基础上,可以借助当地村委会、人民调解委员会的力量进行调解,以缓和矛盾,当场化解纠纷。
同时,也要提醒农村建房的双方当事人,农村建房涉及法律风险复杂,司法鉴定成本高,所以务必在施工前对双方权利义务、违约责任等问题进行详约定并写入书面合同。